本人从业地产十几年资深人士,谈谈怎么才能控制房价和房产税的若干问题。

楼主:飞一样的爱情 时间:2013-12-01 08:57:00 点击:174160 回复:1046
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  本人从业地产十几年资深人士,谈谈怎么才能控制房价和房产税的若干问题。



  本人走毕业以后在地产界侵染了十几年,做过地产法务,投融资,前期手续,外协,税务筹划,客服,资产管理,销售策划、土地熟化、上市筹划小组常务组长等等岗位,历经中国五百强、著名港资地产、地方上市房企、地产基金等四五家知名企业,全程参与一家房企上市重组,拍过当年度两块地王,全程参与熟化(土地一级开发)三块土地,并购四家企业(其中一家央企控股的,因政策退出地产子公司),在境外设立子公司五家(离岸两家),境内设立四公司四十余家,参与海外上市一家,成功融资达五十几亿,海外融资十几亿,与世界五百强中国五百强联合或者对位尽职调查无数次,处理大小纠纷涉案金额达到上百亿。上述项目目前烦本人参与还未尝败绩,所以自感对地产的理解还是有一定的深度,起码没有任志强和谢国忠那么偏激。


  我上面说了这么多,并不是炫耀什么,只是想强调我有一定的发言权,先说说谢国忠和任志强理论的缺点,还要强调一下, 看了天涯很多崩溃论和看多论的帖子,说的都很有道理,但是其实单纯要是控制房价或者想让房价温和下跌,其实招数很多,这个具体办法在后面再论述。

  谢国忠,大摩的亚太首席,好像是目前中国独立经济分析师中唯一一个混过华尔街的,自2005年开始预测由房地产主导的中国经济无法长久,泡沫将破灭,可以说是崩溃论的鼻祖兼掌门人,谢的理论原理很简单,他的基础就是受过西方经济学正规训练的人都耳熟能详的周期理论,再加上中国大陆经济体特殊的结构性缺陷,中国将进入漫长的滞涨期,经济将持续衰退,而且由于经济体的先天不足,将很难进行自我修复,所以基于上述观点,谢认为中国内地现在的经济模式很难持久,并预测会在08-09年彻底崩溃,现在回过头来看谢国忠的理论,如果用经济学的角度分析,依然看不出任何缺点,但是谢的理论最大的缺点就是太拘泥于原有理论,而忽视了这块神奇的土地的神奇之处。那么谢忽略了什么呢??下面我们逐一分析一下。

  谢的理论是建立在完全自由的市场经济体系里,而且这个体系有明确的必须遵守的底线和规则,比如发行货币,比如尊重知识产权,比如金融体系完全脱离行政干预,比如政府财政预算严格受到各种限制。当然其实这些都是表象,很多天涯前辈在货币政策、M2、强制结汇等方面已经论述了很多,但是这些确实都是表象,那么真相是什么呢??就是目前中国执政者经过几十年的深耕,无论在意识形态还是实际利益,已经笼络了强大的同路人或者利益共同体,借以实行自邓上台就确定的维持现状的政策,这个利益共同体已经潜移默化的渗透到社会各个角落,即使是他的对立面也有时候不自觉地充当维护的他的工具,而且这个共同体的纲领及其模糊,涵盖意识形态的方方面面,现在中国的每一种思潮,无论是左中右都能在这个共同体的纲领里找到理论基础,由此他的同化能力是摧枯拉朽的,而正是由于这种实用性的纲领和强大的同化能力,才让这个利益共同体能够在维持现状中做的风生水起。

  总结一下这一段,就是为何这个共同体违反经济运行的基本规律还没崩溃,原因之一就是他有一个无耻的实用主义模糊纲领,这个纲领的唯一目的就是维持现状,为了这个目的他们一切行为都不计成本,不考虑长远利益,也就是不会用经济学的角度来制定政策,所以谢国忠的经典经济学的小脑袋瓜可能永远想不明白,为何中央会反其道而行,屡屡错过调整经济结构的最佳时机,屡屡的继续在扩大泡沫的道路上渐行渐远。谢国忠的预测都是基于正常的经济人的思维模式,试想谁会为了戒烟去尝试海洛因呢?但是我们就会。所以谢国忠完败。
  (要吃早饭了,未完续读)


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楼主飞一样的爱情 时间:2013-12-01 09:26:07
  @为顶你注册 1楼 2013-12-01 09:14:25
  有营养,继续
  -----------------------------

  谢谢
楼主飞一样的爱情 时间:2013-12-01 09:52:14


  观察一下天涯网友政府和经济政策进行评论的帖子你就会发现一个有趣的现象,就是

  第一:发帖子抨击政府及现行政策的普通网友大部分,他们其实都是怀着朴素的左派观点,这说明他们是对自己目前的经济状况不满,并不是对社会制度不满,如果现行社会制度解决了他们的比如住房、就业、医疗、拆迁、上学等问题,他们似乎就没有其他诉求了,他们甚至希望政府更强力的干预经济。


  二:那些发帖子的具有一定经济学理论基础的人,一般都是怀着中间或者中右观点,他们希望政策出让权力,减少干预经济,按照市场规律和经济规则处理国家日常事务,政府应该利用税收财政等手段调节进行二次分配,缩小贫富差距。


  三:那些据说是高级经济学家的人很多是支持政府的,但他们却怀着极右或者极左相反观点,一些想回归毛时代的集权统治,他们虽然对现在政权不满但起码还能维持共产党的合法性,而且现政权里面还有很多他们的代言人,所以他们的最低诉求是起码保持现状;那些极右观点的人认为目前中国的现状就是近日更高经济层次的必经阶段,市场经济就是这么残酷,有牺牲在所难免,所有的市场个体都应该管好自己的事情,不应该对政府有非分之想。。
楼主飞一样的爱情 时间:2013-12-01 10:10:05


  这说明中国的执政党和反对派都没有形成自己明确的纲领,只能左右摇摆,大部分的诉求直接和利益挂钩。
  实际上执政党根本不需要什么明确的施政纲领,他的纲领就是维持现状,无论是对内还是对外,而民众基本上是直接的生理反应,中国民众还沉浸在圣明的皇帝和刚正不阿的清官进行救市的梦想里,而执政者也乐于扮演这样的较色,所以各种虚假的亲民表演,各种看似严厉其实充满个人色彩的调控政策,层出不穷的出台。
楼主飞一样的爱情 时间:2013-12-01 10:21:13


  再说说任志强。


  任志强是在体制内长大,又在体制内摸爬滚打几十年的京沪大佬,王石经常挂在嘴边的就是:咱不能和任总比,人家任志强是亲生的。言外之意任志强实际上是代表国家核心利益阶层的根本利益的,王石本身也不是等闲人物,其父其岳父的背景想必大家都耳熟能详了,这里也就被不表述了,你想向王石这样的人物等对任总发出亲生的感叹,可见中国经济的不平等之剧,而这一点也更加证明了任志强的言论,在一定的阶段才真正代表了中国经济的走势,和核心利益阶层的真实想法。

  任志强是个异类,一般体制内的人都是既得利益者,大都揣着明白装糊涂,即使对中央影帝们表演和给类不靠谱的调控政策嗤之以鼻,也不会像大嘴一样说出来,但是任总不行,它是不能不说的,他为什么会这样呢??原来我不明白,但是通过这次的增值税事件才看明白,任总是整个地产的代言人,它不但能说出执政精英商的想法,还直接向社会强势表达了地产金融阶层的诉求。

  你就从任总对马云双十一300亿销售额嗤之以鼻可以看出,整个地产精英根本不把所谓的互联网经济当碟子菜,马云在他们眼里就是一个跳梁小丑,丝毫不能对他们构成威胁。而且通过控制马云的各类基金来看,其实他们最终的大老板还是地产精英。


楼主飞一样的爱情 时间:2013-12-01 12:58:47
  @河南王1644 19楼 2013-12-01 12:53:24
  作者:小宝0720050099 2013-11-30 21:50 到现在居然还有人认为房子不会跌?3.8万亿欠 税,限贷限购,全国房产信息联网,房产税,城乡 建设用地同权同价,乃至小产权房如何转正,这都 是小老百姓整出来的? 奉劝手中有余房的多军,有时间多找几家中介 ,尽早把房子脱手,少上网发帖浪费时间,等权贵 们偷偷把房子都抛掉了,有你傻眼的时候。更奉劝 公职人员,贪心也要分时候,现在不舍得放血,到 信息联网的时候,不要说资产缩......
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  房子当然会跌,任何东西无论多么强大都会有一个周期,宇宙都会毁灭,别说是房地产市场,只不过是当局的政策延迟了房地产市场崩溃的时间节点,这也是让这些经济学理论研究人员屡屡预测错误的原因。

楼主飞一样的爱情 时间:2013-12-01 15:21:04


  第二个事情呢,就是本币升值,大家都知道,资本是逐利的,既然你的货币升值,那么资本肯定净流入,这就像一个价值洼地,即使没有强制结汇,资本也会自然流向这里,资本聚集必然会推高资产价格,尤其是本来在中国还是稀缺产品的房地产价格,中国本币在05年开始大幅升值,至今已经八年,而这八年也是中国房地产升值最快的八年。就拿济南市场分析,04年市区新开盘地产均价大约在3000左右,而到2013年新开盘地产房价大约在9000左右,八年大约升值三倍,而2004人人均GDP大约是12000人民币,2012年是38000元,也是大约涨了三倍。
  乍看房价增长和GDP增长合拍,但是其实中国普通居民的名义购买力并没有三倍的增加,同时贫富差距进一步拉大,由于房地产属于大宗商品基数大,上涨三倍的乘数大大高工薪阶层可怜工资的三倍,实际上今日4500的工资对比04年1500的工资更加买不起房子甚至由于各种限购连首付都付不起。
  现在有一种说法,人民币升值是美国等对中国设下的一个局,一个圈套,我不是很赞成,其实用这个世界最基本的原理就可以解释这个事情,不用美国撤资,有一天人民币也会贬值,坑龙有悔,胜极则衰,周期理论是谁也跳不过去的,就是人的智力精神也会有一个周期,有时候这个周期很明显,有时候却是一夜之间就会到来,就像西伯利亚的寒流,在你睡梦中,就已经入侵。
  种种迹象表明,这一天马上就要到来了。

楼主飞一样的爱情 时间:2013-12-01 16:45:00
  既然要找新的获利工具,来维持庞大官僚体系的运转,那后十年会是什么呢??农地入市??还不是农村建设用地那点事,其实这个农地入市也是一石两鸟之举,第一维持了房地产持续发展,又避免了各地野蛮拆迁造成的伤害;第二农地入市还不是为下一步征收房产税积累税源嘛,谁敢说以后农村建设用地就不交房产税??
  还有什么?新的IPO政策??股市是中国既得利益阶层退出的最好工具,毫无法律风险,再加上中国股民鲜有懂得经济财务常识的,一个概念加上有关部门的配合,多少万亿的资金就被冻结在股市里,等潮水退去,裸泳的全是底层屁民,中国的各类概念层出不穷,一个自贸区,能把垃圾公司炒上天,新材料、自贸区、互联网概念、海南、土地流转、稀土、贵金属、小金属、金改、石墨烯、超导、国防航空航天、造血干细胞、疫苗、中医药各种概念层出不穷,你方唱罢我登场,就是没有一个能改变股市结构的,撑起来的还是那几个地产、金融有色。但是中国上市公司的报表水分太大,没有价值投资,有的只有赌博,其实读博本也没错,任何投资都是一种概率事件,但是只要是按照赌场的规则办事输了也无可厚非,但是如果你参加的是一场没有赢面的赌局,那么你明知还会去赌嘛??
楼主飞一样的爱情 时间:2013-12-01 19:18:25


  任总说出了执政者的心声,那就说明中央根本不想控制房价,或者说不是不想是根本没有能力控制,因为地产退出带来的缺口太多,影响是摧枯拉朽的,08年我在一家地产公司,当时的悲惨情形历历在目,二级城市黄金地段的住宅、写字楼、商业放在那里就是没人买,很多07年买了的业主因为实体经济下滑 和股市暴跌没有能力偿还按揭贷款,我曾经接待过好几个号称亿万富翁为了区区退掉几百万首付款在售楼处寻死觅活,我也曾经被三个放高利贷的堵在办公司一天让公司还钱,最终只能拿着高档甲级写字楼折价顶账,还曾在年三十被民工堵到晚上八点,连年夜饭都没吃。

  那一年杭州一家一线地产商为了一百万都会给人家下跪。

  其实那一年整个地产市场已经到了崩溃的边缘,多少售楼处因为后期降价被业主给砸烂啊,整个地产市场哀鸿遍野,那时候只要政府再横横心,房子价格就会一泻千里,但是就差这么一点,执政精英们首先挺不住了,来自反面的压力让他们不得推出至今让人诟病的4万亿,其实四万亿想想也明白,第一不能等死,第二这里面有多少利益啊,至于效率 谁会去想呢??

  其实现在这个资金投放量对实体经济没有任何好处,本来中国民间经济这几年被折腾的已经没了活力,剩余的也是苟延残喘,百分之百的产能过剩,这时候你给他钱有何用?我本来产能过剩,我要钱干什么呢??只要是要钱的 肯定是把资金投入高风险行业了。
  所以所谓超发的货币,被以各种方式进入地产、证券、贵金属等行业,就是没有进入实体经济。



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